高门槛下交易遇冷

    福州市土地发展中心自１０月９日起推出标的为“宗地２００６挂－０９号”的限价房用地公告，这是福州首次推出限价房用地。该限价房用地１０２６多亩，共６幅地块组成，５幅位于仓山区，１幅位于晋安区，是福州近年限量供地以来挂牌交易土地数量最大一宗。

    “这６幅地捆绑出让，竞买方必须一次性把这６块地整体拿下，起价１３．１亿元。”福州市国土资源局有关负责人介绍。

    业内人士估计，福州市此次出让土地占到今年全年出让土地数的四分之一。福州市政府为确保如此大规模的限价房保质保量完成，对开发商从资质到施工定出一条条硬杠杠。

    公告要求，竞买开发商注册资金不低于１亿元、自２００４年１月１日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达１５０万平方米以上、报名前２０天内每日结算时点企业现金存款不低于１５亿元等。

    公告还要求，开发商给付成交地价款按７：３比例分两期缴交，即第一期为土地使用权出让合同签订之日起５日内缴交７０％地价款，另外３０％则要求６０日内缴交。

    对于建设竣工日期和面积也有相关规定：开发商确保竞得后社会保障房年度竣工面积不低于１００万平方米；取得施工许可证后多层住宅须一年内竣工，２５层以下高层住宅须一年半内竣工。

    业内人士指出，这就要求开发商对６幅地同时开工建设。这６幅土地是带规划出让的，还必须花费一定的时间报批市建设局和规划局。“但政府设置的交易门槛偏高，土地出让遇冷实属意料之中。”一位不愿具名的开发商透露。

    “双限”政策引发争议

    福州市政府要求开发商建成限价房后，限定面向中低收入市民销售，并且售价大致限定在２８００元／平方米。福州千亩限价房用地交易“流挂”后，政府的“双限”政策引发各界争议。

    专家认为，这些地块位置都远离市中心，交通不便，限价房销售对象有严格限制，楼盘周边生活配套又要求较高，投资风险较大。福州房地产分析人士刘福泉认为，此次限价房用地交易“流挂”属于正常的市场行为，“最为致命的就是实行限价”。

    持不同看法的人士认为，由于２８００元／平方米这个售价低于现在市场的一手房均价，６幅地捆绑出让每亩单价为１２８万元，楼面地价约为８２５元／平方米，这也明显低于周边商品房的楼面地价，限价之举不会限制开发商获利。

    记者与部分开发商接触发现，虽然有诸多限制条件，开发商普遍认为，政府所限定住房售价有其一定的合理性，但限价房一旦推出后，购买人群有没有足够的购买力，开发商心里几乎都没底。

    福州大学房地产研究所王阿忠博士说，限价房举措在上海、宁波等城市相继都推出过，购买人群购买力评估一直被认为是限价房计划中最难的一个环节。“但所有争议归结为一点，政府推出限价房政策前，开发商们却毫无准备，部分有实力的开发商不得不处于观望状态。”

     政府面临重启市场难题

    内部人士透露，福州市推出限价商品房原意在“一箭双雕”，一为社会保障，二为消除市场垄断，防止房地产泡沫。但福州市政府以简单行政方式代替市场手段，限价房用地交易最终“流挂”着实让政府面临尴尬，福州首批限价房能否如期面市亦成悬念。

    为重新开启这千亩限价房用地的交易，福州市国土资源局日前对千亩保障房用地规划正在进行紧急规划调整，并上报福州市政府，由福州市政府研究后再作具体对策。

    部分福州市民表示，政府力推限价房对稳定区域房价，促进和谐社会的建设都是一件好事。此次限价房用地出让遇冷，政府应借机多反思在市场经济中制定的措施是否合乎市场规范。

    专家分析，以停止住房实物分配为标志的中国住房制度市场化改革已走过了８年，一方面住房制度的市场化改革势如破竹，另一方面住房保障制度建设却进行缓慢，造成房地产市场目前的跛足之势，进而导致了近年来各地推出“限价房”政策似乎都有政府干涉企业商品定价之嫌。

    业内人士认为，限价房区别于一般保障福利房，是一种特殊的商品房，福州市政府“解套”关键在于，如何更多地运用市场手段来保障居者有其屋。政府在具体的定价上，一方面要让部分中低收入家庭承受得起，另一方面还是要适当尊重市场秩序，这是一对矛盾。在发达国家成熟的市场经济体制中，一般都尽量避免采用价格规制手段，即便是对宏观经济进行调控，政府也应多采用市场调节，然后让市场引导企业的间接干预方式。