深圳购房团的机会

深圳购房团四面出击，攻城略地，引起了中国地产界的震动。有的网友发文痛骂，有的市民惊呼“狼来了”，有些地方政府也是持拒绝的态度。

难道深圳购房团真是深圳版的“温州炒房团”？

他们带来的到底是灾难还是机遇？

……

其实深圳购房团引起的轰动就像鲶鱼效应，激励社会上各种“沙丁鱼”活跃起来，积极寻找新的出路。

那么

深圳购房团的机会在哪里？该怎样把握呢？

1、深圳购房团的特点

A、橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳

《晏子春秋·杂下之十》中有：“婴闻之，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何？水土异也。”说的是淮南香甜的橘子移植到淮北就变成苦涩难吃的枳，环境的不同造成了不同的结果。这种不同也体现在深圳购房团和温州炒房团的身上。温州炒房团就像那个难以下咽的“枳”，而深圳购房团则是那香甜的“橘”。他们也是“叶徒相似，其实味不同”。

那么造成他们差异的“水土”是什么？这是指他们的购房动机、组团方式、购房方式等方面的明显差别。

首先，从购房动机来看，温州炒房团一般是直接和开发商谈，以低价把整栋楼房或者一整层全买下来，形成垄断，再高价卖出，带有强烈的投机性质；而深圳购房团自住的购房要多些，未来到这里居住或者买给家人住的比例要大，单纯投资的比例不是很大，只占到20％—30％。一个投机，一个投资，这是他们最本质的区别。

其次，温州炒房团表现在一个“炒”字。主要是以炒房为主，而且他们经常是一个人买下一个大单元，一个人可以买很多套房。他们多与同事、亲戚、家人、朋友等组成一个小型集团，会形成垄断性的购买，是家族式、集团式炒房；而深圳人购房则是以个人为主，大部分人就是买一套到两套，不会形成垄断性。

温州炒房团是有组织的，他们的分工很明细。一般是由那些对房产比较熟悉、比较内行的人先去考察楼盘，然后由他决定是否购买，而其他的人则负责出资，一个人看准了大家都会跟着盲目投入；深圳购房团则是各自为政，因为回乡置业占的比例大，所以单枪匹马、独闯江湖的居多。从形式上看他们也是组成一个团到某地去考察楼盘，但是这种组团多是媒体和中介促成的松散型组合，并不会改变其交易方式和性质。

此外，深圳购房团发展得越来越细，购房团的规模也大小各异。根据客户的购房预期，深圳购房团可分为别墅购房团、中档住宅购房团、高档住宅购房团、写字楼购房团等，极大地提高了购房团的效率。关于购房团的大小，也不一定，有几百人组成的购房团，也有仅由几个优良客户组成的购房团；有完全民间的，也有官方性质的。购房团已经泛化了，不一定要组成一个固定的形式，打上某种旗号才是深圳购房团，有的人约上几个朋友一起去某地看房，这也是购房团。

第三，深圳购房团对于楼盘的选择和取舍有自律性。对是否投资一个楼盘，他们遵循着自己的规则。从投资楼盘的区域、地理环境、小区治安、与商业中心的距离、楼盘的户型等各方面会有一个综合的考量，不像温州团，只要有一个看中了大家就跟着投资。深圳购房团投资的一些楼盘，在目前不一定属于最好的，价格看来也比较便宜，如果考虑到城市化进程的必然性，这个价格是远远被低估了的，他们就是看中这个价格被低估，看中了其中的升值空间。

B难舍的家乡情缘

①“离家——思乡——回家——离家”模式

小时候读贺知章的《回乡偶书》：“少小离家老大回，乡音无改鬓毛衰。儿童相见不相识，笑问客从何处来。”并不知晓其中的复杂情感，我想，如果一个人一生从未离开过故乡，也许永远也读不懂这首诗。但我相信，所有的深圳人，都懂，如果情景许可，甚至会流下泪来。

还有，席慕蓉的《乡愁》：“故乡的歌是一支清远的笛/总在有月亮的晚上响起/故乡的面貌却是一种模糊的怅惘/仿佛雾里的挥手别离/别离后/乡愁是一棵没有年轮的树/永不老去。”更是写尽了我们对故乡、对家的那种微秒复杂的情绪。

深圳是一个典型的移民城市，建立伊始，她就以宽广的胸怀接纳了一批又一批来自天南地北的社会精英。据深圳市政府网站统计资料，深圳外来人口占到深圳总人口的80％以上，深圳市也是广东省唯一的以普通话为主流地方语言的城市。深圳人口的构成，以四川、湖南、湖北等地居多，这些人的祖籍相距深圳要说远也不是很远，要说近可也不那么近，这种不远不近的距离是一种尴尬的距离，同时也是一种最好的距离。这种距离不仅仅是时间和空间上的距离，其实也是心理的距离，若有若无的感觉以及若隐若现的呼唤最能挑拨我们的心。

在深圳的外地人，即使老一代的移民，也难以摆脱中国人的宿命：“故里情结”。他们对家、对故乡的那种微秒复杂的情绪，也许只有在某一特定时期才得以放大，比如——回乡置业。在故乡拥有一套自己的房子，让心安定下来，不再觉得自己是无根之萍。设想一下，偶尔回家让熟悉的方言整日缠绕耳边，缓解奔波的疲乏，仔细地体会久违的家乡味道，这是一件多么惬意的事！作为第二居所也是一个不错的选择，深圳由于房价高的原因，房子从面积到地理位置等方面不会尽如人意，如在老家城市就不同，相对低廉的房价让深圳人可以“随心所欲”，花少半的钱就能享受到深圳别墅式的居住环境。这种“十全其美”的事情，聪明的深圳人怎么会错过？！

在中国传统文化的落叶归根、安居乐业等观念的影响下，“家”在中国人的生活中占据着重要位置，可以说我们大多数人的生活都是以“家”为轴心的。“我想有个家，一个不需要多大的地方”这句歌词唱酸了多少漂泊异地人的心声。“家”，甲骨文字形上面是“宀”(mián)，表示与屋室有关，下面是“豕”，即猪。在古代农业社会里，猪是最重要的家畜，是私有财产的一种标志。所以说，家是由房子和私有财产组成的。在古人看来，有家得先有房，这也是我们现代人的普遍心态。在外面租一间房子，不管多么豪华、多么舒适，在我们看来，它终究不是“家”。这些“内地深圳人”在深圳奋斗几年、十几年后，在老家省会城市、中心城市买一套房，不管其购买目的是自住还是给父母住，这些在深的异乡人才感到一种安详和踏实。

当然，现代社会人类住所的迁移越来越频繁，某一个人会有多个居所，拥有多套房子，但是毫无疑问，每个人都只可能有一个精神家园。这个精神家园也许就寄托在他（她）众多房子中的某一套上，也许还在他（她）的心底蛰居，随时准备来一次突围。但是不管怎样，我们永远也摆脱不了“回家”这个命题，这有点像鲁迅小说中最常见的主题:回乡。“回家”有多种原因，可能是我们对于那分感觉的眷恋，想重新拾起一段曾经美好的回忆；也许是我们需要一次精神上的旅行，我们一直在离去——回来的单线轨道上往返。深圳购房团开赴内地城市的购房之旅在某种程度上就是一次“归家”。

②“归巢”置业

深圳的新移民大部分来自内地，原籍以四川、湖南、湖北、江西等地人为多，内地投资也相对集中在成都、长沙、重庆、武汉、南昌等省会级城市。虽然深圳媒体给深圳人打出了“投资中国”的旗号，但是目前深圳人异地置业还是以上述城市为首选。

深圳购房团的一个重要特征就是他们的异地置业大部分是回乡置业。据《南方都市报》报道，在武汉，深圳购房团七成是湖北籍回乡置业；在重庆，深圳购房团成员也大多是重庆籍的在深工作者；在长沙，从购房比例来说，回乡置业约占10％——15％，这些湖南人买房大多是想留待将来居家、养老。

记者随机采访的几位购房团成员就证明了这一点。吴小姐，26岁，原籍长沙，在深圳工作已经6年多，上个月在长沙买了一套房子。对于为什么选择在长沙购房，她说出了她的想法：“我现在工资就3000多，虽然这些年也攒了一些钱，但是如果要在深圳买房的话不知道要等到何年何月，在这边租房老是有一种漂泊感，所以赶紧在长沙买了一套，说不定再等几年我连长沙的房子也买不起了，起码现在我回长沙有了个窝。”她说她非常喜欢深圳，喜欢这里的氛围和这里大大小小的山，但是以后还是希望回到老家去。

与吴小姐不同的是，今年34岁的彭先生在深圳已经有了属于自己的房子。他说他回老家买房主要是考虑到平时回去看看时有个地方呆着。“来深圳十几年了，有空还是想回老家呆上一段时间。总觉得在那里人就特别的自在、舒适……所以前些日子在成都买了一套房子，离我小时候生活的地方也不远。”彭先生在深圳从事律师工作，平时比较忙，他认为即使有空闲时间想好好休息一下，在深圳也找不到非常满意的地方，反倒是老家呆着让人感到放松。

我们发现，像吴小姐、陈先生这样的人不在少数。特别是现在城市化进程加快，城市的分工越来越明显，深圳商务型的城市定位和性质决定了这里追求的是速度和效益；而珠三角城市中，真正可以算得上休闲度假性质的还没有，要么再往南到海口、三亚去。所以大多数在深圳工作的人，平时有空闲，一般会选择到内地二三线城市去度假。这就带动了异地置业的需求。当然也有很多人置业目的并不是单纯的度假或者养老，带有很强的投资性质，但是他们的置业行为都摆脱不了与故乡的联系。

所以，深圳购房团的异地置业与广义的异地置业是有差别的。广义上的异地置业是指置业行为发生在异地，这个“异地”包括所有除你生活的城市以外的任何地方，是一个很宽泛的概念。而深圳购房团的置业行为不仅是异地置业，它的特殊之处还在于：这个“异地”在某种程度上就是指“故乡”——这是“深圳购房团”区别于“温州炒房团”的最显著特征。

我觉得这两个团都是具有积极作用的。他们作为商人也好，作为投资者也好都无可厚非。

既然我们标榜我们是个市场化的国家，我们从政策上、从心态上不要去排斥它。

他们投资的楼盘的品质比较高。今天看来价格比较便宜，而他们就看中这个价格被低估。楼盘价格虽然较低但是一定是品质比较高的。目前的社区可以不是太成熟，但是品质一定要高。

——王一

2、落差

深圳购房团现象的成因说到底是一个“洼地效应”的体现，洼地，造成了“落差”。

价格落差

深圳的房价从中国楼市开市以来，一直和深圳的经济一样走在中国的前面。随着深圳经济的快速发展，房价也不断攀升，即使如关外的宝安、龙岗等片区，房价都已经达到了1.8万/平方米，加上政府的调控加强，投资房子风险越来越大；而在内地很多城市如长沙、重庆、成都、武汉，仍属于“价格洼地”，仍具有极大的投资潜力，所以，越来越多的深圳人把目光投向了这些城市。

深圳的房价让人高不可攀，周边城市以及内地城市的房价便体现出“价格优势”。据了解,深圳平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近1.6万元/平方米，仅今年前6个月，房价就上涨了50%。如今深圳关内的一手住宅均价已经达2.5万元/平方米，广深之间的楼价差在5000元/平方米左右。在广州，即使在中心城区，均价也只有1.2万元/平方米,与深圳关内一手住宅的均价2.5万元/平方米也相差1.3万元。在较为接近深圳的广园东地区,楼价从3500-6500元/平方米不等,与深圳布吉关口附近楼盘相比,也存在2-4倍的价差。据统计，到今年5月，东莞商品房均价仅为每平米4942元，与同期深圳的商品房每平米14223元相比，仅是后者的一个零头；6月份的统计数据显示，惠州惠城区商品房均价每平米4593元，珠海新建商品住宅交易均价为每平米5342元，这都与深圳的近三万的均价形成了深深的“落差”。

需要注意的是，这里列出的楼房价格都是均价。考虑到楼盘的品质良莠不齐，那些品质比较高的楼盘，价格差可能会更大。

珠三角之外的城市如长沙、重庆等房价与深圳的差距甚至更大。据长沙房地产信息网公布的2007年10月27日到11月02日的房地产市场每周交易情况简报，长沙该周全市商品房合计批准预售18.91万平方米，共1826套，其中住宅14.90万平方米，共1399套，批准预售8个项目。据统计,本周全市商品住宅期房共成交36.83万平方米，成交量为3206套，成交均价为3893元/平方米，即使是成交均价最高的雨花区，均价也只有4353元/平方米；而成交均价最低的岳麓区，均价仅为3125元/平方米。

另据重庆房地产管理局发布的统计资料，今年前8个月主城区商品住房成交均价为2950元/平方米，同比增长了216元/平方米。重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，7月、8月主城区商品住房成交均价分别为3052元、3123元，环比增长5.2％、2.3％，其中重庆主城区新批准上市销售的商品住房中，销售价格在3000元／平方米以下的占64.4％。这与深圳均价在一万四五的房价也没得比。

心理落差、地理落差、政策落差

落差除了直接体现在价格上外，还有隐性的一面，那就是心理、地理和政策方面的不同。

从心理上说，深圳购房团由于一直处于高房价的环境中，如果一下子从2万多的房价到几千块钱的房价，深圳购房团对价钱方面就不会太在意了，他们购房的心态就比较好，不会因为一些价格上的原因而影响他们的购买行为。其次，深圳购房团的置业行为大多是第二次置业，是作为第二居所或者作为投资的一种置业行为，从置业的心理上讲，也不像一次置业者那样患得患失，而更具有一种宽广的心态。尤其是如前所述，深圳购房团的异地置业多在故乡，“谁不说俺家乡好”？故里情绪，让他们更爽快地付出口袋里的资金。

我国国土辽阔，自东到西呈现几种不同的地貌状态，从南到北跨越几个气候带，每个人都希望一年四季温暖如春，鲜花常开不败，虽然说凭我们现在的科技水平做到这个并不难，在某些方面已经是这样了，比如空调、反季节蔬菜、鲜花等等，但是人工的东西远没有自然的来得那么舒适。“绿色”是现代社会的潮流，也代表着我们的更高追求，这就是我们老祖宗说的“反朴归真”的道理。异地置业满足了深圳人此方面的要求。深圳购房团许多成员的异地置业就第二居所的置业行为，相当部分人选择了旅游胜地，比如云南，比如贵州，二次置业，用来休闲、度假。

此外，从今年6月份起，深圳市政府对楼市连续出台了多项措施，对市场上的炒房行为进行持续高压。这些政策包括严厉打击非市场行为对楼价的影响、出台税收措施等；深圳市还收紧了房贷的审批、采用新版合同、推行新的房地产个税征收等；这些措施将大幅度增加房地产投资者的交易成本和交易风险。有迹象表明，深圳市政府的系列动作后，深圳房产的投资回报空间正在逐步萎缩。

与之相对照的是，其他城市在政策层面相对比较宽松，从置业成本到风险都比深圳低很多。地方政府基于各种各样的原因，对深圳购房团并不痛下绝招，而是留给了深圳购房团相当自由空间，这对于早已熟悉了房地产市场投资规则的深圳购房团来说，真是海阔凭鱼跃、天高任鸟飞了。

深圳的房价已经从2005年——以万科“十七英里”为标志——迅速的翻番，从六千到上万。

他们发现了巨大的市场空间，因为深圳的今天就是其他城市的明天。深圳房价这样暴涨一定会波及到内地城市，在很多地方都体现了这种发展态势。

——王一

3、城市与当地政府的机会

有专家表示，深圳购房团带给中国楼市的作用主要是启蒙，是一种对市场、对资本的启蒙。

我们注意到，深圳购房团选择投资的城市都是房价相对较低的城市，由于深圳房价高企，周边城市形成的连片价格洼地让深圳的资金顺势涌入。市场经济讲究交易的平等和自由，这种涌入是完全的市场行为，对购房团来说，他们投资的是房产，同时也是该房产所在的城市。如果城市发展状况不令人满意，市场马上就会抛弃它。而对城市和当地政府来说，正好利用这次深圳人异地置业涌入的资金，以地产的发展来带动城市的发展。

当地政府没有必要对深圳购房团防范有加，而是应该打开城门吸收深圳购房团的资金来为城市的发展加速。可以这样说，深圳购房团在当地投资置业带来的大量资金是许多内地城市发展的机遇，城市的发展说到底还是离不开资金的支持，许多内地城市发展缓慢的原因虽然很复杂，但是无一例外缺少资金。我们了解到，深圳购房团的游动资本达到几千个亿，相当于内地一个省份的全年国民生产总值，这些资金需要找到出口，而政府需要发展当地经济，两者结合正好是你情我愿。

虽说深圳购房团在内地城市的投资对象主要是房产，但是房地产业本身即是一个长长的产业链，其行业发展对城市的基础设施、税收、就业等多方面发展都具有相当的意义。深圳购房团带着深圳的眼光和深圳的经验到内地去购房，内地的开发商就会想方设法的满足深圳人对房子的要求，这样就提高了房子的品质，同时也会提升城市的居住档次和水平。

据广东房协相关统计资料，房地产业的发展还可以优化城市的经济结构。2005年广东房地产业增加值占第三产业比重15.1％；对第三产业增长的贡献率由1979—1990年平均9.5％上升至1991—2005年平均14.4％，成为第三产业发展的主要推动力。

此外，房地产业的产业关联度高，它可以带动上下游产业的发展。据了解，房地产业每投资一个单位资金，带动规划、设计、建筑、建材、轻工、电子、家具、装修等多行业大约两个单位资金的需求。

房地产业更是上缴税收的大户。在我国现有23个税种中，直接涉及房地产业的税种约9个，包括建筑安装和房地产营业税、契税、房产税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、个人所得税、建筑安装业和房地产企业所得税等，房地产业相关税收占地方一般预算收入比重25％左右。据了解，2004年广东房地产业相关税收372亿元，全国排行次席，近年每年约以20％的速度稳定增长。

前文提到，深圳购房团的置业行为大多是回乡置业，这些人买房子不仅是为了投资，同时也是养老用的。最终这些置业者中的很大一部分会返乡定居。他们长时间浸染在深圳这种高消费中，回乡以后一定会引导当地的消费上一个台阶，刺激城市的消费。异地置业的兴起，也为当地城市带来了大量的工作机会，缓解了当地的就业压力。

现在很多外地的开发商来深圳推广项目，大都是从推广城市的角度来做推广。因为只有这个城市被人认可了，他们的楼盘才有可能会被人接受。笔者上次采访时正遇到贵阳的山水黔城项目在做推广，他们就是强调贵阳的宜居，引发深圳投资客的投资兴趣。开发商在外地做的这些推广活动，同时就是对城市的一个宣传和推广。

贵阳是一个比较宜居的城市，它在工业、农业等经济方面和别的城市相比当然没有优势，并且给大家的感觉就是一个西部的城市，比较落后。但是，矛盾是对立统一的，矛盾的双方是可以相互转化的，它的“落后”恰被包装成“优点”和“卖点”。因为它相对于全国大部分城市来说，开发晚，速度慢，但它的自然环境方面就占了优势，原生态、空气质量好，非常适合居住。在这种情况下，就可以变被动为主动地在城市的定位上打“宜居城市”的牌，吸引“纯外地人”和“祖籍贵州的人”来投资来置业。

所以说深圳购房团的界入，恰可以变成城市走向全国，走向世界的一个重要契机。有些城市，交通、城市规划等方面还有很大的缺陷，深圳购房团的进入正好是城市改善交通环境、吸引投资的最好时机。深圳购房团的到来会促使城市大配套改善。城市大配套的改善，一定会吸引更多的深圳人来投资置业，这些投资又可以进一步促进城市的硬件设施的改善和软环境的提升。

应该看到，这完全可以成为一种良性的循环，特别是在房地产已经发育成城市经济中具主导性、基础性、支柱性产业的今天，政府对深圳购房团的投资行为更应该进行有效的引导，为我所用。

深圳购房团给中国楼市带来的主要是一个启示。有些城市，比如贵阳在推荐他们城市的时候就会定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去买房。我觉得各个城市一定要有一个很好的心态。有些城市是持排斥的态度的，包括政府和市民，都把他们当成洪水猛兽，这大可不必。别人愿意来投资，说明投资环境是比较好的。如果治安不好，物价太贵，别人肯定不会来投资。买房也是这样。所以我觉得政府领导应该把握这种商机，好好地去引导它。因为我投资了我定居下来了，就会带来更多的投资，政府一定要把这看成一个良性的投资。

——王一

4、开发商的机会

深圳购房团具有强大的置业需求，我们前面谈到，深圳有接近5个亿的流动资本需要寻找出口。近两年来中国楼市的发展非常迅速，楼市的回报也相对其他的行业要高、风险要小。对理性的深圳人来说，购房投资是个比较好的选择。目前外地开发商对于深圳市场的广告投放还是极为有限的。他们除了单纯的广告投放以外，基本上就没有别的推广活动了。可以看出外地开发商对开拓深圳市场比较消极，同时起步也比较晚。珠三角开发商开拓深圳客户群始于2006年秋交会，当时仅有惠州的半岛1号、荷兰水乡、熊猫国际，东莞的中惠地产率先在深圳向客户推广项目。

如今，越来越多的珠三角的开发商瞄准了深圳市场，2007年是珠三角开发商大举进军深圳的一年。在深圳本地投资地产的成本日渐提高，越来越多的深圳人开始考虑到周边区域投资，珠三角自然是置业投资首选。如果开发商在项目营销方面针对深圳客户多花点功夫，仔细调查研究深圳购房团的成员构成、成员的背景和经济实力、深圳人对楼盘的要求，然后进行有针对性的开发和销售，这样就会有更多的深圳人到开发商所在的楼盘置业，开发商的业绩自然会更好。

经过多年的发展，深圳房地产市场已经比较成熟，成熟的市场培育了一批如万科、中海、保利之类的成熟的房地产企业。相对来说，内地一些城市的地产开发企业是有一定差距的。这种差距不仅仅体现在规模上，更多的是体现在管理和服务上。但是他们与深圳的距离就是他们的机会所在。外地的房地产开发企业为了满足比较挑剔的深圳购房者的要求，应不断完善自己的管理队伍，借机改进自身的服务水平和态度。这个管理和服务的提升就是软环境的提升，对外地房地产开发商来说往往就是整体实力的提升。

开发商除了提高自身的管理和服务外，还要在提高楼盘的竞争力上多下功夫。比如提高房屋使用功能，完善配套设施，改善居家环境，甚至对房屋的部分空间进行装修，真正使房屋“物超所值”，来赢得购房者的青睐。对于拟开发楼盘，则应瞄准市场需求，瞄准购房者居家生活之所需，瞄准老百姓的实际购房能力规划产品，开发人性化楼盘才会有市场。

另外，房地产行业的竞争将会越来越激烈，有人预言，我国的房地产企业将会越来越少，最后就由十几家大的企业来支撑整个房地产行业。不管这个判断是否准确，有一点是可以确定的：只有在恰当的时候抓住机遇提升自己的企业，才能在这个遍地英雄的行业站稳立足。

如今楼市火爆，正是有雄心的开发商扩展市场份额的大好时机。我们了解到，目前就有许多房地产开发企业在香港成功上市，而一些资质还算不错的开发商，也积极地寻求上市的机会和可能。据香港某证券分析师介绍，目前在香港等待上市的房地产企业，其排期已排至明年初。上市公司可以通过融资来扩大公司规模，能通过资本市场获得资金。所以公司上市不但可以解决开发商的资金周转问题，同时也是做大做强的一个好机会。据了解，今年前五个月，全国房地产投资出现27.5%的高增长。

其实在很长一段时间里，我国的房地产开发商扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商追求开发利润的最大化，第二种角色则要求开发商追求开发的社会效应。随着社会的发展，开发商将最终回归到自己的本色，做一个地道的商人。商人的角色就是要赚钱。只有赚了足够的钱才有能力回报社会、回报国家。那些只会空谈回报的开发商对社会的贡献其实是非常小的，因为一方面它的效益不好，它上缴国家的税收就有限；另一方面如果开发商自己的运营都成问题，哪里还有余力去为社会作贡献！

正如专家所说，开发商赚钱应该是一个鲶鱼效应。房价的高企是对别的一些企业、对一些社会机构和个人是一种压力，有了压力，各种社会机制就会快速做出反映，以图生存，最终刺激消费，增加社会财富。

没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。

——任志强

对开发商来说，赚钱应该是一个鲶鱼效应。开发商不要羞于去赚钱，开发商只有卖到高价钱，才能回报国家。商人回报社会、回报国家是通过上缴国家税收。我不去做偷鸡摸狗的事情，把价格卖高，我觉得这是商人理直气壮的事情。

——王一

5、消费者的机会

作为消费者，我们必须有一个清晰的认识：从总的趋势上说，房价高涨是必然的，住房价格一定还会上升。这是个大的前提。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。房价上涨的主要原因还是我们现在的供求不足，置业需求又很旺盛。

从我国家庭的结构来考虑，以前我们家庭一般都有三四口人以上，而经济的发展会导致家庭的细化，将逐渐由大家庭过渡到小家庭结构，这必然会增加对住房的需求；随着80年代“婴儿潮”的成长，结婚，为父母养老，甚至是为子女的教育增加的住房需求也将进一步增加；另外，一部分人还会考虑度假或者是休闲等用途需要购房，这也必然会导致对住房需求的增加。所以说，进一步扩大的住房需求和住房供应不能及时跟进的矛盾，是很长一段时间内不可能解决的，这导致了住房价格的居高不下，还拉动房价的上升。——这是从大的趋势上来说的。

建国后30年，我们实行的是类似宿舍的住房制度，人们可以以很便宜的租金租住；之后发展到福利房，最近十多年才开始转型为商品房制。虽然近年来我国的房地产业发展迅速，商品房建设也颇有成效，但是30多年的需求空白不是一下子可以填补的。首先是城市化的进程带来的住房需求的增长，越来越多的人进入城市定居，必然会增加住房的需求；其次是生活水平的提高导致的住房要求的提高，更多的人可能需要另外一套住房。

总之，80年代“婴儿潮”的购房需求、房改后更新换代的换房需求以及加速城市化涌现的租房需求叠加，导致住房供不应求，必然促使房价上涨。房价上涨又激发了投资需求，在个别地方，投资已成为住房消费的主要推动力，进一步放大了住房需求。这是一种矛盾的统一。

深圳周边城市的楼市市场还是不成熟的，从深圳的发展来看，周边城市和内地二三线城市的住房价格还有极大的升值空间，当地老百姓的购买力远远没有释放出来，现在正是购房的好时机。不论出于自住还是出于投资，这种选择都没有问题。当然，我们认为现在是个好时机，并不等于说只要买了房子就会升值，就会得到置业的回报，这其中的奥秘，深圳购房团是最清楚的。

深圳购房团到外地买房可能会有一些舆论的压力。比如我们前面提到的长沙有人发帖痛骂深圳购房团，有些地方政府的不欢迎态度等等，这些确实影响了购房团的购买积极性。“你到他们那买了两套房，别人就把你看成什么似的，听说是深圳来的，都没有好脸色。”某《房地产纵横》购房团成员介绍，“加上目前国家进行调控，首付增加了，成本也提高了，所以也就不想动了。”这种心理是非常正常的。但是我们要注意到的是，购房是一种市场行为，并不关乎道德的标准。我们应该放开手脚，抓住这次难得的机遇，进行合理的投资。

作为内地城市的居民或者说是作为深圳购房团“目标城市”的居民，应该知道这种“骂杀”是不会起到作用的。本地房价的上涨，并不是深圳购房团的购买行为造成的，更多的是我们自己对房屋的需求增加了，这是市场规律在起作用。另外，深圳购房团能够买的房子毕竟有限，占的比例不大。城市的绝大多数楼盘是被当地市民买走的，深圳购房团的成员大多具有返乡置业的因素，回老家买房也是天经地义的事情，更应该持欢迎的态度。

此外，深圳购房团间接提高了城市的产品品质。开发商为了追求利润，就会从楼盘品质、楼盘配套等各个方面进行改善和提高，这样，客观地拉升了产品品质。深圳购房团带来的不仅仅是一份资金，更多的，是这份资金在流动过程中带给城市的许多无形的东西。

市场经济拿点钱买东西，不用问身份的，丑化温州炒房团是挺不市场化的做法。只要不违法、不偷税漏税都是合法的，如果非要划分是某一个地区的人，我认为是一种歧视。

我们认为，2008年对中国和北京的经济和房地产发展不是顶点，而是一个大周期高速增长的起点。

——潘石屹

6、银行的机会

中国投资咨询网2007-2008年中国银行业分析及投资咨询报告指出，银行业务，包括商业银行业务与投资银行业务，都是高效益的行业，其主要成本为管理成本。以3%的利差计算，仅贷款这一项，每年自动为国内银行增加近8000-9000亿元的利润。据银行从业人员透露，其中房地产贷款占到的比例是最大的，个人房贷业务是整个对私业务的核心部分，是银行最赚钱的业务。从目前我国楼市发展情况来看，银行的个人房贷业务还只是刚刚开了个头，买房的人会越来越多。买房人增多就会提升交易量，而交易量的增加必然会增加银行的业务量。

建设部政策研究室副主任秦虹女士说，新政是指央行和银监会联合出台的359号文件，她认为，这是银行为了规避金融风险的一种行为。如今房价提高了，银行放贷一个楼盘相当于以前放贷三个楼盘，银行的风险也就增大了，所以就提高房贷首付，上调基准利率。客户的房贷情况和他的信誉有着紧密的联系。如果一个人从来没有贷过款，那么他的信誉为0；如果他贷过款没有及时还款，那么他的信誉为负；如果他贷过款以后又还清了贷款，那么他的信誉就比较高；而如果他购买了多套住房，并且每套房子都如期还款，那么他的信誉就有可能更高。这里就有一个非常矛盾的地方：银行倾向于放贷给信誉比较高的客户，对银行来说，这种客户是一种优良的资源，但是这种客户多是二次(多次)置业者。当然，银行和建设部的出发点是不同的，他们都是站在各自利益上说话。

对银行来说，购买第二套房以及二套房以上的客户确实是一种优良的资源。虽然现在房价经过了政策的调控，但是这个需求还存在，这个供需的矛盾还存在，房价一定会上涨，只要房价不跌，银行的房贷就不会出现风险。第二，住房作为一种固定资产，是不动产，即使出现了某些客户不偿还贷款的情况，银行方面也可以用住房抵押来弥补损失。

购买第二套房的大多是相对富裕的群体，他们一般是作为投资或者作为“第二居所”等原因买房，其购买能力要普遍高于首次置业者，银行对这种客户的争取就是提升自己业务的最好途径。并且，目前出台的新政对于具体怎样界定“第二套房”并没有统一的规定，具体的细则由各商业银行自行拟定，这就为各个商业银行留下了很大的操作空间，商业银行完全可以在不违背“大政策”的前提下扩展自身的业务，从而提高银行的利润。目前许多商业银行贷款额度紧缩，银行更应该全力保证优质客户的贷款需求。

此外，除了北京、上海、深圳等城市的房价居高，其他城市特别是内地一些二三线的城市的房价是比较低的。我们仔细考察沿海城市的住房价格变化就会发现：中国的大多数城市，尤其是二三线城市的房价的升值空间非常大，房子有升值的空间，银行就不用担心房贷会出现风险。

7、媒体的机会

李先生，原籍湖南，在深圳已经4年，系一家通讯公司高级白领。说到买房，李先生开始滔滔不绝：我父母年事已高，均住乡下，想尽点孝心平时多回家看看，可是时间基本上花在路上，有时还耽误事情。把父母接到深圳来吧，他们不习惯不说，我自己的压力也大，于是就想在长沙为父母买套房子。可是我平时比较忙，又没有时间去详细了解楼盘情况，恰好有《房地产纵横》和《深圳特区报》组织的购房团到长沙去看楼盘，于是就报了名。我8月份参加了深圳赴长沙的购房团，为父母在买了一套房子。“环境很好，现在周末可以坐飞机回家陪陪老爸老妈，又不会耽误工作，现在工作心里踏实多了。（很温厚的笑着）我偶尔还回去住一段时间呢！”

如果说深圳人的异地置业需求是一捆干柴的话，那么媒体、承销商、中介等组织的购房团，则是点燃这捆干柴的烈火。我们也可以这样说：深圳人的异地置业需求让媒体发现了巨大的运作空间，同时媒体的运作也助长了深圳购房团的壮大和需求的旺盛，媒体便有了更大的机遇。

广告市场

首先，是房地产开发商对深圳购房者的需求，必然会带动广告的发展。而媒体正好是房地产广告的最佳载体，加上其天然的传播优势，两者结合使媒体成为购房团运作的最佳平台。一方面，媒体为他们带动营销活动，是当地地产商发展的好机会；另一方面，也是媒体拓展全国范围广告市场的巨大机遇，媒体可以通过这个平台，进一步引发深圳人投资各区域地产项目的兴趣，不断拓展各区域地产广告市场。

根据艾瑞市场咨询《中国广告业研究报告》数据显示，2004年广告投放行业分布中，房地产广告继续保持投放量第一的位置，经营额125.31亿元，占全部广告经营额的9.9％。在随后房地产发展越来越快的几年里，房地产广告的投放量绝对不会减少，而只会越来越多，特别是在地少人多、房地产业相对成熟、竞争激烈的深圳。据悉，在房地产广告占投放总量的第一位的同时，深圳的住宅广告投放量占整个房地产广告投放量的比例一直维持在75％左右。

媒体与开发商的合作方式主要是购房团。媒体组织的深圳购房团为购房者提供了一个信息交流的平台。同时，他们会根据购房团的整体特点，采取有针对性的服务，把楼盘信息随时传递给购房者，最大程度满足他们的需求。

购房团

在深圳，几乎每个周末，都有许多媒体以及大型中介组织大小不一的看楼直通车，去外地考察楼盘。据悉，本月赴重庆的几批深圳购房团，均是在深圳本地媒体组织下形成的。此前，陆续赴长沙的购房团，正是《房地产纵横》杂志社组织推动的。据报道，在2007年深圳住博会暨秋交会上，有数十个来自泛珠三角地区的楼盘到深圳来卖。荷兰水乡、金融街等多家在惠州、东莞、河源等地拥有项目的房地产开发商均用项目参与此次秋交会。外地项目大量参与，甚至有超越深圳本土楼盘之势，成为了本次秋交会的一大亮点。

深圳媒体还和深圳本土走出去的开发商联手，组织看房团、看楼车到施工现场考察楼盘，比如和以万科、中海为代表的房地产商联合组织的免费看楼车可以及时把开发商在外地开发的新楼盘向深圳人介绍。据介绍，毗邻深圳的惠州，每个周末几乎都有一批免费看楼车，把深圳的买家不断地拉到惠州，这已成为惠州新楼盘的一种营销模式。

“我们一般是有针对性地组团，像这期就是定位于高档住房的团，有高档住房购买需要的人就会集中，这样效率和成交率都会高一些。”据《房地产纵横》杂志社社长王一先生讲，“另外，购房者可以对楼盘进行现场考察，直观地了解这一楼盘。有些购房者经验不足，我们组成购房团把他们组织在一起进行交流，可以获得更多的购房经验。”

《房地产纵横》团购网

目前《房地产纵横》已经组织了长沙看房团、贵州看房团、成都看房团等多次，具备了一定的资源和经验。同时，每个周末我们与《深圳特区报》联合组织免费看楼专车，在特区报社门前设有购房团报名处，在专车上发放各地楼盘的资料，其中包括我们的房地产专业期刊——《房地产纵横》。《房地产纵横》是深圳唯一一家房地产专业资讯杂志，市场售价为15元，但是当天我们完全免费发放。

此外，我们发挥善于策划组织活动的特长，利用《房地产纵横·团购网》，联合《深圳特区报》不定期举行房地产项目推介会。推介会使客户能在一个专业便捷、环境优越的平台上选购到自己理想的新居，增大了置业者全面了解、比较、选择楼盘的空间和信心。前段时间我们组织开展了长沙房地产推介会，得到了客户的一直好评。我们将继续举行不定期推广会，为更多客户提供方便。

考虑到目前小户型投资置业受到影响，我们为客户选择了高端型的物业，比如别墅。下一次的购房团将主要针对有意向购买别墅的购房者，组织一个别墅购房团，前期活动已在开展中。