专家称，中介关铺是市场遇冷的正常行为，置业者应更关注资金监管问题

　　本报日前报道的“金地置业宝安南山撤铺”，是继中天携款潜逃、长河倒闭之后的又一中介公开出现规模缩减的情况。世华地产市场研究总监肖小平对此认为，中介关闭地铺其实也算是市场调整情况下出现的正常现象，置业者更应该关注资金监管问题。与此同时，不少业内专家也认为，在目前行业内没有强制交易资金要第三方监管时，购房者更需加强“自我保护”意识。

　　行业触礁时节流更要开源

　　据记者了解，目前无论是中小中介还是大型中介，受到市场低迷的冲击都在调整甚至是缩短战线，裁员和关铺成为了中介最为普遍的做法。对此，肖小平认为，中介行业与其他行业并没有差别，在市场低迷的时候自然会出现关铺或倒闭的现象，只要不是像中天那样携款潜逃或者是拖欠员工的工资和佣金，这种调整属于市场正常现场。

　　她向记者列举了下列数据：据世华统计，在7月份的交易高峰期，1个月全市的买卖成交量为16000宗，而到了11月份，这个数字已经下降到4500宗。巨大的落差导致市场上并不需要太多的人员和地铺去服务。对于一些三五个月都在亏损的地铺，肯定就要关闭，否则就会对公司形成较大的负担。

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，目前中介关铺，一方面会对行业造成不好的社会影响，对公司员工的信心也有较大打击。其实市场低迷更是考验公司经营策略的最佳时机。除了节流，更可开源，例如突破单做二手住宅界限，介入工商铺、一手楼等都是一个比较好的选择。

　　政府应推动资金第三方监管

　　其实，中天事件引发的一个更为重要的思考就是：如何保障客户在交易过程中的资金安全。深圳作为全国三级市场最早起步的城市，在强制做资金第三方监管的事情上并没有走在最前面，甚至落在了北京后面。采访中各中介都说年初已经试行在银行设立了“专用账户”，但由于在实际操作中繁琐，银行在流程配合上也存在困难，最终导致了“专用账户”少人问津。

　　李耀智认为，目前更多是依靠中介的自律去保障客户资金安全，例如在广告中和面谈中提醒客户做资金第三方监管。作为政府相关部门，更应对此大范围宣传，而并不是仅仅在每个地铺里张贴温馨提示。他也一再强调，资金第三方监管的法律法规必须颁布并实施，这才能在根本上保障客户资金安全，也使中介操作正规化。关铺属市场行为不必过度恐慌

　　购房者需保持资金安全意识

　　李小姐曾经有买卖几套房的经历，对于交易中的资金她一般都会选择在银行做监管。在她看来，资金放在中介她始终不放心。曾经有几次她晚上去做交易，中介都以交易方便为理由劝她把资金放在中介公司做监管，但她也情愿第二天请假去银行办理监管手续。“买卖房涉及几十万甚至上百万的金额，很多人一生可能就买一次房，难道请一、两天假去办理监管手续会很麻烦吗？”

　　肖小平说，中天事件发生后，很多购房者对于资金安全已经更为谨慎。而且现在买房的大多是自住客，从看房到签合同通常要一个半月到两三个月，他们对于交易手续、流程也非常熟悉，对合同条款也更为在意。不过李耀智担心时间一拉长，大家的关注度就会减弱，所以应时刻提醒，购房者也应保持警醒的意识。

　　■ 专家访谈　关铺属市场行为不必过度恐慌

　　张文华 深圳房地产业协会秘书长

　　黄金楼市：就媒体目前报道的中介关铺新闻，你怎样看？

　　张文华：在目前市场、行业的大背景下，中介关铺是一个正常的现象。从2005年12月份起，国家关于税收等相关政策不断出台，最终导致了2007年下半年三级市场的有价无市。尤其是从7月份开始，连续近5个月的市场低迷，中介经营收入明显降低，为了降低经营风险，关闭收益不好的地铺，这是正常的企业调整策略行为。至于中介企业倒闭，这仅仅是个别现象，而中天携款潜逃也只是个人行为，并不能代表整个市场。

　　黄金楼市：但是现在好像有更多的中介在关铺？

　　张文华：像现在媒体报道的长河、最近的金地，据我了解他们都是比较负责任的公司，对员工工资、对外的负债等都承担起自己应负的责任。据了解，一些品牌企业像世联等也在考虑进一步收缩，似乎关地铺已经成为有识之士的理智行为，我也相信如果市场持续低迷，未来会有更多地铺关闭。社会对此不必过度恐慌，中介关铺并不会对社会造成动荡，中介公司应负的责任还是会负。

　　黄金楼市：深圳的中介发展历史比较长，以前出现过类似大规模关铺的情况吗？

　　张文华：没有。第一间地铺是在1997年开的，但没开多久就由于经营环境问题关门了。真正风起云涌的时候是从1999年初开始的，随着中原的进入，带动了整个市场的快速发展。10年来，中介企业都是稳步发展，但其间也有中介由于经营等各种因素，陆续退出市场，像万厦、众厦、伟业等。在市场正常发展的情况下，也会出现优胜劣汰的情况，现在市场不好了，更可以大浪淘沙，让没有经营许可的一些中小中介淘汰出局，净化了市场，这对于中介行业来说更有好处。

　　黄金楼市：12月12日房协牵头106家中介签订了自律公约，当时是出于什么想法？

　　张文华：当时是想消除社会、公众对中介行业的误解，并作正面引导。作为行业的管理部门，我们站出来就是向社会证明，大部分中介还是守法经营，专业规范的。其次也希望得到社会的理解和认可，中介企业也愿意继续长期健康发展，并为公众提供优质服务。

　　■ 中介措施 

　　加强员工培训、细化服务流程，是各家中介为提高诚信度普遍采取的措施，而在12月12日，由深圳市房地产业协会中介专业委员会发起倡导，深圳市105家中介公司联合签订了《深圳市房地产经纪行业自律公约》，约定“通过银行第三方托管方式进行交易资金监管，不挪用、占用交易双方房地产交易资金；不聘用被政府主管部门及行业协会处罚禁业的违规人员”等，希望加强行业规范，提高行业整体诚信度。

　　满堂红编订《二手房交易服务手册》

　　日前，除了加强员工培训以外，满堂红正在加紧编订《二手房交易服务手册》，有别于中介店铺内张贴的简单的交易流程图，将就交易流程、专业术语、各环节注意事项、各参与方权责分割、各服务内容收费标准等进行具体明确的规定，而且由经纪人在开展中介业务之前向买卖双方展示并说明。据了解，满堂红《二手房交易服务手册》的编订工作由法务部进行，该部门成立于今年7月，除了处理交易纠纷以外，还注重规范交易流程，该手册将于明年1月左右发放到各家分行。

　　  世联行总结“三大注意，八大术语”

　　世联行近期连续举办了两届员工集训，各自为期3天，培训内容包括行业发展趋势、世联业务范围、企业文化和发展空间等，主旨在于提高员工素质，规范服务流程。同时，世联行总结梳理出“三大注意，八大术语”，提醒员工和客户共同注意，其中“三大注意”为“签订合同需谨慎、资金监管要留意、选择中介有窍门”，“八大术语”则对履约保证金、诚意金、赎楼、递件、查档等举行了详细具体的解释。

　　■ 银行措施 

　　其实在中天携款潜逃之前，深圳各家银行都一直在做资金监管业务，只是在中天事件发生后，部分银行更加强了对资金监管的宣传，并推出了新产品，以吸引更多客户。其实，对于买卖双方来说，无论银行是否推出了新产品，目前选择银行做资金监管自然是更看重交易过程中资金的安全性。

　　中国银行推出“安心宝”

　　中国银行“安心宝”是通过使用独立于买卖双方、地产中介的第三方专用账户对交易资金进行全程监管。与其他银行的资金监管业务采取在一方账户“冻结资金”方式不同的是，中国银行将需要监管的资金直接打入银行的专用账户，通过银行信用保证资金安全。
而资金监管业务只有在房产过户完成后才解除，除此之外买卖双方都无权动用此笔资金，保证了监管资金的安全，不受交易双方的人为牵制。如果客户在双方约定期限内没有完成房产过户手续，还可到银行办理监管延期手续，继续进行资金监管，操作方式灵活。

　　建设银行推出“房易安”

　　通过房屋中介机构在建设银行开立“房易安”专用账户，使通过房屋中介机构达成的每一笔交易的资金都在“房易安”账户中实现专户存储和管理。具体操作是，房屋中介机构在建设银行按房产买方名义分别建立子账户，交易资金应存入或转入该子账户，实现单笔存量房交易资金明细管理。在交易进行中，资金将被冻结；交易完成后，将按有关协议约定的条件，直接划转卖方账户；交易未达成的，以转账形式退回买方。