2007楼市回眸与展望系列报道之新政篇

　　新政改变楼市轨迹，市场由亢奋回归理性——

　　这次调控是来真的了！

　　峰回路转，跌宕起伏。2007年的楼市无异于一部剧情曲折的好莱坞大片。在地产新政与稳定楼市、市民安居乐业与楼价先涨后跌这两条主线的框架内，2007年的楼市演绎了一场充满激情与亢奋、迷离而惶惑的人间悲喜剧。而全体市民持续一年的激情参与，又让这部大戏更加接近于一部具有中国特色的国产贺岁大片。从本周起，我们将从新政、市场、大事件、片场等多重要素来解读这部大片，并力图从中寻找潜在答案，以展望2008年的楼市新剧情。

　　——编者

　　2007年终于要过去了。翘首回望，调控风暴一拨紧接一拨，而这或许也是人们对深圳楼市最为深刻的印象了。

　　伏笔

　　调控不是无迹可循。今年上半年，全国楼价一路凯歌，不断高开。尤其是深圳、上海、北京等一线城市，更是价量齐升，楼市盲目追涨之风盛行。在资本疯狂逐利的驱使下，暗藏的非理性因子越积越多，可怕的是许多人对此熟视无睹。

　　市场是楼市状况最直接的反映者，上半年楼市的非理性现象表现得淋漓尽致：如江南华府、万科·第五园三期叠院HOUSE、公园大地一期普通住宅、凯南·东方盛世花园一期第一批等楼盘开盘即售罄；如布吉楼盘百合御都在晚上10点开盘；如南山南海大道与学府路交汇处某楼盘在外界不知情的情况下“静悄悄”地卖完；如桑达·棕榈堡给置业者的选房时间限制在一分钟之内；如西乡某楼盘拒绝记者进入开盘现场；如葵花公寓等取得预售许可证后迟迟不开盘……

　　实际上，上半年不做营销、半夜开盘、悄悄开盘却还能当日售罄的楼盘并不少见，伴随如此“火爆”市场而来的，则是楼盘一天一个价、一个楼盘比一个楼盘价高等怪现象。所以万科董事长王石说，这是一个连阿猫阿狗都赚钱的时代。

　　序曲

　　有人说，2007年上半年是个资本利滚利的年代，股市楼市齐牛让不少投机客笑弯了腰。然而，此等不符合经济规律的投机行为始终无法长存，住宅产品所具备的特殊属性注定了它不能成为少部分人牟利的工具，调控政策随之而来。

　　首当其冲的是闲置土地的清理处理工作。今年4月，深圳市闲置土地处置工作全面启动，截至今年11月底，共清理已批未建地738宗，并在清理过程中收回使用权27宗，面积约87万平方米。

　　7月，多项政策又陆续出台。一是限外令的颁布，有效抑制了境外资金的投机性需求；二是有关部门确定了全年市住宅用地的供应安排，规划年度住宅用地总量为210公顷，其中包括19块保障性住房用地60公顷以及24块商品住房用地共150公顷；三是严禁企业内部认购、认筹、登记，办理“VIP卡”、收取预订性质的款项等行为，而且开发商必须在取得房地产预售许可证后10天内明码标价并公开销售。

　　同时，加大保障性住房力度、“双限、双禁”、信贷收缩等政策也相继出台……一系列政策紧锣密鼓地实施，拉开了2007年深圳房地产调控的序幕。

　　高潮

　　调控政策刚开始发力，便得到了市场的热烈回应，7月末开始，深圳楼市开始陷入严重的观望期。不过，调控的脚步没有就此打住。就在人们猜测着楼市何时能够回暖，投资客何时可以再度出手时，新一波的调控政策接踵而至。

　　9月，央行及银监会联合通知，规定二次购房者贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并于近日发布补充通知，明确规定第二套房的认定以家庭为单位。

　　此外，从8月开始，相关部门已经连续五个月上调存款类金融机构人民币存款准备金率。12月25日，存款类金融机构人民币存款准备金率已上调至14.5%，同时也是年内第十次上调存款准备金率。

　　与此同时，加息的步伐也没停止。截至日前，央行已经连续六次加息。有专家表示，由于是局部调整，消费者房贷所受影响较小，但不排除政府要“抑制房地产市场过热”的决心。

　　“如果说清理限制土地、颁布限外令、规范销售秩序等的作用，只是促使过热的楼市趋于冷静的一瓢冷水，那么，信贷收缩、提高首付、加息、提高准备金率等系列‘银根紧缩’政策就是促使楼市进行深度盘整的一柄利剑。”有专家一针见血地指出。

　　影响

　　调控终于奏效了，如脱缰的野马般不断上蹿的深圳楼价得到了抑制。近日，据国家发展和改革委员会网站上公布的有关数据显示，11月，深圳市商品房成交均价为10262元/平方米，环比下降了2.06%。“由于楼市尚处于观望期，楼盘成交率较低，不能据此判定楼市已经出现拐点，但这个数据在很大程度上说明了深圳楼市已经走在理性回归的路上。”业内专家指出。

　　实际上，早在楼市陷入观望初期，敏感的开发商就已经感受了暴风雨前的闷热，开始转变营销策略，比如鸿荣源地产公园大地的目标销售人群就锁定为自住型购房者。随后，中海、万科等开发商也以低于市场预期价相继开盘，成为了这个冬天里最后一批获得极高销售率的楼盘。

　　调控的影响力还在加大。此后，买房送现金、开盘超低折扣、送精装修、送家私家电、请业主“吃喝玩乐”、举办高端论坛等营销手段层出不穷，甚至连英国前首相布莱尔也被请来了做楼盘的代言人。

　　分析与展望

　　政策落实程度决定楼市走向

　　半年疯狂半年低迷的深圳楼市，可谓冰火两重天。楼市前半年的高位运行迫使不少自住型置业者被挡在了楼盘门外，部分区域价格虚高，深圳楼市调整成为必然。不过，也有业内专家认为，楼市长期看好，明年主要是具体落实此前已经出台的各项楼市政策，新政策的出台要视市场而定，但严厉程度或将放松。

　　楼市需要政策调控

　　置业国际董事总经理罗志聪表示，楼价上涨是正常现象，但深圳近几年楼价的上涨速度过快，“一年上涨10%、15%尚算正常，但如果上涨了50%甚至80%就很不理性了，深圳楼市到了必须进行调整的阶段。”

　　“实际上，中国的房地产市场的走势在很大程度上是由政策来决定的。”地产观察人士戴欣明说。不过，他同时表示，作为特殊的消费产品，房地产在各个国家其实都不同程度地受到相关部门的调控。

　　调整的结果显然是积极而有力的。“最主要的作用表现在两个方面，一是投机力量的退市，二是有利于楼市的长远健康发展。”星彦地产品牌与研究中心总监王世泰表示。

　　政策力度或将和缓

　　那么，明年的政策走势将会如何？开发商、中介、投资客、置业者都在密切关注，但没有人知道具体的答案。

　　不过，从已经定下基调的明年的货币政策中我们或可略见端倪。近日结束的中央经济工作会议明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，并将严格控制货币信贷总量和投放节奏，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。

　　“可以肯定的是，明年政策的大方向是不会改变的，”中原地产策略中心总监周曜表示，明年可能会将此前已经出台的一系列政策进一步落实到位，但楼市调控政策可能会减少。此外，周曜还表示：“在人民币升值、通货膨胀等压力下，明年可能至少还有两次左右的加息，银根将继续缩紧。”

　　王世泰则建议在短期内有购房计划的置业者：投机要收手、投资需谨慎，自住则可适当考虑。

　　市场观察

　　政策调控必须落实到位

　　深圳楼市从2005年起一路高歌，伴随它的，是不断出台的各项调控政策。但前两年的调控基本没有任何实质效果，从2005年6月到2006年6月，从《国八条》到《深八条》、《国六条》，每次调控的结果都是观望，每次观望结束后都是反弹，而且是迅速反弹，让人没有回味的时间。

　　业内专家认为，最根本的原因就是调控力度不够，或者是调控的着力点不够准确，治标不治本。

　　2007年上半年，深圳楼市更加疯狂地向上飚升，楼市不得不面临新一轮的政策调控。限外令颁布了、清理闲置土地工作开始了、市场规范政策也出台了，结果呢？市场似乎早有了免疫力，楼价该不该涨的都在涨。惯性的力量太强大了。

　　近日与几个朋友聊天，某兄在饭桌上突发感慨：“年中曾踌躇满志想要去弄个房子投资，幸好错过这个‘大好时机’了。”

　　必须声明的是，这位老兄原来一直在内地，今年初才到深圳，对深圳地产知之甚少。“听说深圳炒房的人都赚了，看着眼馋啊。”他解释说。

　　幸亏没买成，也幸好新的政策终于又出台了。

　　7月底开始紧缩的房贷无疑给投机者们当头一棒，随后的一系列银根紧缩政策进一步固化了调控力度。

　　调控了三年之后，终于调控到了点上，也终于奏效了。不过，要如香港或者新加坡般，让大部分普通市民能够买得起房，或者能租上合适的房子，我们还有很长的路要走，而政策的杠杆作用也依旧需要委以重任。