热点片区主流楼盘的成交价基本回落去年同期水平-房地产专业门户-房地产策划-房地产广告-房地产培训-房地产资料

不得不承认,楼盘成交回暖意味着该价格已到达被消费者接受的区域,也就是说已接近底部。本报记者胡可摄

　　不得不承认,楼盘成交回暖意味着该价格已到达被消费者接受的区域,也就是说已接近底部。记者胡可摄

　　近段时间，深圳各大楼盘纷纷拿出各种名目的优惠———降价、提高折扣、推出特价房、送装修……令不少购房者曾经坚定不移的观望姿态开始动摇。销售确实上去了，但由此造成的一个后果是，光看楼盘对外公示的均价，已经与楼盘主力成交的价格相去甚远。

　　《黄金楼市》记者近日奔赴深圳楼市各热点片区，对各区域主流楼盘的主力成交价位进行了调查，发现无论是否公开大幅降价，各片区主力成交价格基本都回到了去年同期，乃至更早之前的水平。虽然不能轻易说楼盘价格已经触底，但是，价格已经大幅回落了，楼市的底部还会远吗？

　　楼市冷清，开发商出招应对，降价、特价房、打折纷纷出炉，销售也大多由这些特惠单位支撑，由此造成的一个后果是，光看楼盘对外公示的均价，已经与楼盘主力成交的价格相去甚远。

　　日前，本报记者奔赴深圳楼市各热点片区，对各区域主流楼盘的主力成交价位进行了调查，发现无论是否公开大幅降价，各片区主力成交价格基本都回到了去年同期，乃至更早之前的水平。对于关外两区，本报记者调查宝安中心区、龙华、坂田、布吉、龙岗中心城等热点区域，调查发现，1万元/平方米成为了价格中枢，除宝安中心区、坂田主流成交价在1.2万元/平方米外，其他各区域，大体以8000-9000元/平方米的房价最受消费者欢迎。

　　宝安中心区成交的主流价格是1.2万元/平方米，典型的如近期开盘的深业·新岸线；西乡靠近宝安中心区的区域，主力成交价格已去到1万元/平方米之下，如富通城四期销售最好的是9000-10000元/平方米的小三房，占总体销售率的70%；稍远一点的区域，主力成交价格则去到7000多元/平方米，如雅乐居带装修均价7700元/平方米。

　　龙华区域，目前在售楼盘价位一般在1.1万-1.2万元/平方米，但成交价还是在万元以下徘徊。幸福枫景花园8000-9000元的价位消化较好；世纪春城推出的万元以下特价单位最走俏；金地梅陇镇开盘以10000-11000元/平方米价位成交居多，现在则回稳到11000元/平方米价位。坂田的主力成交价则在1.2万元/平方米左右，主要是万科第五园和万科城两个楼盘，不过上周珠江旭景佳园7900元/平方米的价格一下拉开了差距，也获得了追捧。

　　布吉目前自住客也普遍能够接受8000-9000元/平方米的价位，尤其是两房、小三房等总价较低的户型尤其受欢迎。龙岗中心城在售楼盘价格折前价一般在1.1-1.2万元/平方米，不过开发商普遍提供了特价房和折扣，卖得最好的单位基本在8000-9000元/平方米的水平。

　　调查发现，无论是否经历了公开的大幅降价，各热点片区的主流成交价格基本都回到了2007年3月份、甚至更早前的水平。

　　宝安中心区1.2万元/平方米的价格，已经回到了去年同期的售价，而在去年6-10月楼价高峰期，宝安中心区的主力楼盘如宏发领域、幸福海岸二期，均价都在1.7万元/平方米左右；西乡雅乐居带装修均价7700元/平方米，比旁边去年开盘的创富时代俊景园毛坯房还便宜300元/平方米；龙华和坂田价格与去年3月份已经很接近，珠江旭景佳园作为一个特例，其价格甚至已经去到了坂田2006年年中的水平；布吉前段时间特价房价格一度回到2007年初时的7000多元/平方米水平。而龙岗中心城8000-9000多元/平方米的主流成交价格，则与2006年年底龙城的市场价格差不多。

　　关内各区，福田各楼盘价格差距比较大，成交比较好的特价房价格从1.4-1.7万元/平方米不等，也基本回到了去年年初水平。南山目前除了前海和西丽大部分在售楼盘在1.5万元/平方米以下外，其余区域的楼盘均价都在2万元/平方米以上，几个豪宅楼盘的均价都在3-6万元/平方米。近期尽管采取了降价措施，但是因为总体均价还是很高，销售结果仍然不甚理想，且没有出现一个集中的销售热点。

　　多位开发商表示，回到去年年初水平后，价格一方面剔除了去年楼市疯涨期的泡沫，另一方面成交回暖，也表明该价格已到达被消费者接受的区域，已接近底部。不过对于一些仍然没有集中销售热点的区域，房价可能还有下调可能。

　　11021.27元/平方米；2007年6-10月整个宝安区均价都超过了1.3万元/平方米，当时宝安中心区的主力楼盘如宏发领域、幸福海岸二期，均价都在1.7万元/平方米左右。

　　宝安新中心区在售楼盘有熙龙湾、金泓·凯旋城、深业·新岸线和中粮COLOR社区，销售最好的是深业·新岸线和熙龙湾。

　　其中熙龙湾全部为豪宅大户型，高层均价1.9万元/平方米，洋房3-5万元/平方米。深业·新岸线则以119-157平方米的三房为主，开盘日折后均价1.2万元/平方米，当日成交448套，是难得的热销案例。

　　其中卖得最好的是折后均价1.3万元/平方米的复式单位，17号楼130来套复式几乎一天售罄。相比之下，金泓·凯旋城销售较好的是1.5万元/平方米左右的双景观单位，中粮COLOR社区销售较好的则是1.1万元/平方米左右的特价单位。

　　价格情况：均价1.5万元/平方米，折后均价约为1.29万元/平方米

　　销售情况：3月16日，深业·新岸线三期开盘推出948套单位，主力户型为119-157平方米的三房和148-172平方米的四房，当天销售完448套。

　　开盘日后折扣优惠由原来的9.6×8.3折调整到9.6×9.0折，相当于每平方米上涨了1000元左右，如今剩余货量还有420套左右。

　　1.5万元/平方米以下外，其余区域的楼盘均价都在2万元/平方米以上，几个豪宅楼盘的均价都在3-6万元/平方米。

　　1.8万元/平方米左右。2008年2月，南山的楼盘均价已降到1.6万元/平方米左右。

　　从去年7月份开始，南山楼盘的销售就开始进入一个困境。去年下半年开盘的博海名苑、澳城、后海公馆、城市山林等楼盘都还有不少单位在售。

　　今年以来，为了促进销售，一些开发商采取了各种促销手法，如买楼送车位，推出特价单位等等活动。尽管开发商努力去进行楼盘价格的调整，销售也有所回暖，但是因为总体均价还是很高，其销售结果仍然不甚理想，且没有出现一个集中的销售热点。

　　据记者从深圳国土房产管理局网站上获得的信息，近半个月的成交中，只有3·18日一天南山的总成交超过了10套，远远低于宝安、龙岗等区域的成交量。“南山总体价格太好，尽管有开发商采取了降价措施，不过还不够，我认为南山楼市的底部还未到来。”深圳职业技术学院房地产研究所所长、副教授邓志旺表示。

　　销售情况：澳城去年8月份开盘，以三房户型为主，此前销售均价为2.8万元/平方米，销售近130套。在上周的春雷行动中，开发商整体降价25%，最低的一套单位销售价格只有1.5万元/平方米。

　　阳春三月，房价回调，关内关外特价房满天飞，部分区域楼市也开始回暖，成交量上升。开发商因此开始有新的期待，而置业者却在观望更多的降价，深圳楼市进入一个混沌期，楼市底部说隐隐有传说，但是真正的底部是否真的已经到来呢？

　　任何一个城市的经济发展都不可能离开大环境，尽管深圳目前出现了降价潮，每周都有开发商推出特价房，部分区域楼盘销售尚可，但是如果将深圳放入中国整体的大环境里面看却不容乐观。

　　“如果楼市价格不是整体下调，楼市不会真正热起来，最近的降价旺售只是短期购买力的释放。”深圳职业技术学院房地产研究所所长、副教授邓志旺表示，他认为目前整个的国内的经济形势不容乐观，CPI可能会保持高幅增长，一些外来资金开始看淡国内楼市，开始撤资。在这样的情况下，深圳楼市虽然出现局部降价，但是整体均价仍然在高点，所以楼市现在的价格肯定不是底部，至少也要等到下半年或者奥运会之后才可能会出现楼市底部。

　　房价下降到底部是指楼市进入一个供求两旺的形式，需求旺盛就表示购买者要对价格进行认可。目前在深圳的降价潮中，已经出现了一些价格支撑点。根据本报各个区域记者的调查，除南山区外，其余各区价格都有了一个主力支撑价格，如宝安中心区主流价格回归到12000元/平方米后，销售出现了大幅提升；布吉8000元/平方米的就有很多置业者；福田17000元/平方米的特价房也出现热销。看来，楼市不是缺乏购买力，而是价格不够低。

　　“底部的概念主要是看成交量，大部分置业者接受这个价格了，那就是回到底部了。”中原地产深港研究中心总监张伟告诉记者，他认为2006年年底的价格是一个大家都认为理性的价格，2007年的疯涨是一个热钱的推动，如果现在价格回到2006年年底，那么房价就可以说回到底部了。

　　此外，他认为，如果降价，应该是关内楼盘先找到支撑点，然后关外的楼盘相继回到底部，因为最开始就是关内的楼盘价格的大幅提升拉动了关外楼盘的价格。

　　现状：目前，盐田的楼盘价格相比去年第三季度黄金时段下降了20%左右，一般楼盘的均价在1-1.2万元/平方米之间。

　　盐田区的楼盘主要分布在沙头角、盐田港后方陆域和大小梅沙三个片区。其中大小梅沙片区一直以豪宅为主，沙头角片区目前在售新盘只有蓝郡广场，本身也属于豪宅。以居家为主的普通住宅主要集中在盐田港后方陆域，项目以金水湾御园和中海半山溪谷为主。

　　目前，在盐田的房地产市场上，由品牌开发商开发的、资源较好的楼盘价格较高，销售情况也还比较满意。另外一些普通住宅单位，虽然价格相对较低，但市场成交情况也不是很理想。据盐田一位开发商解释，资源较好的楼盘由于所面对的客户面较广，绝对成交量虽然不是很大，但其成交金额还比较理想。同时，他表示目前盐田区市场上，大多数购房者能够接受的价格在1万元/平方米左右。

　　销售情况：2月19日开盘发售，推出560套单位，户型以48-52平方米的一房和68-71平方米的两房为主，也包括部分93-120平方米左右的三房。目前成交较多的是9800元/平方米左右的两房。

　　现状：热销单位均价在1.5万元/平方米左右(折合为毛坯价格)。在优惠促销上，今年的优惠要明显多于去年。

　　历史：2007年6月罗湖楼盘均价为2.28万元/平方米。2008年2月罗湖楼盘均价为1.9万元/平方米。

　　由于罗湖可开发的土地不多，目前该区在售的新盘不是很多，而且这些在售楼盘也主要是一些小盘，户型也以居家小户为主。据记者了解，罗湖的房价一直比较理性，市场价格定位也比较合理。例如，位于火车站附近的尊寓和铂金时代，前者的销售均价为1.9万元/平方米，后者的销售均价为1.6万元/平方米，均送1200元/平方米左右的精装修。

　　据记者了解，近期罗湖的新房在原本就比较理性的房价下，出现了小幅的下降。除此之外，不少楼盘也推出了众多优惠措施，除了打折、送物管费之外，还推出了一些受购房者追捧的特价单位。据罗湖一楼盘代理销售人员介绍，出现这种促销情况，一是因为目前整体市场不理想，二是在于罗湖现在的推盘量较多，市场供应较大。

　　价格情况：朝北单房特价8.5折优惠，折后均价为1.6万元/平方米左右销售情况：去年10月开盘，一共推出682套单位，主要户型为30-60平方米的精装小户。销售均价为1.9万元/平方米，带有1200元/平方米左右的精装修，目前整体成交已超过6成。

　　现状：特价单位绵绵不断在推出，价格从1.4万-1.8万不等。

　　历史：2007年6月福田楼盘均价为2.77万元/平方米。2008年2月福田楼盘均价为1.97万元/平方米。

　　福田在售项目虽然没有像关外楼盘那样明目张胆地降价，但特价单位绵绵不断在推出，也相当于在间接调价。据悉，3月份以来，高发·城驰已销售50多套，其中售出单位多为一房、两房特价房。同在福田南的皇御苑御花园，年前就开始有特价房销售，在3月中又传出推5套特价房，低至1.38万/平方米，这相比之前开盘均价1.9万/平方米低了近5000元/平方米。嘉鑫阳光雅居在3月初推特价房，目前还有两房户型特价单位，1.58万/平方米起。而与其相距不远的半山御景，也在3月推出10套特价房，均价为1.7万元/平方米。福田的商品房虽供应乏力，但售价依然高企稳涨，年后推盘的怡枫园、高发·城驰都在2万元/平方米，而其他几个在此期间入市的项目也都基本保持在1.5万元/平方米上下。

　　销售情况：自年后2月底推出一房、两房的特价房以来，这批单位一直是中城天邑销售主力军，近期成交集中为一房、两房户型，以上周成交20套为例，其中11套为一房特价单位，成交均价在1.7万/平方米，其余户型成交单位均价在1.8-2万/平方米。

　　现状：龙岗中心城主流楼盘成交最多的是8000—9000元/平方米的单位。

　　龙岗中心城春节后迄今一直没有新盘开盘，不过包括招商依山郡、天健现代城等在内的10多个楼盘的尾盘单位，仍然提供了较大的市场存量。

　　在价格上，大部分楼盘折前价在0.9-1.2万元/平方米之间。公园大地高层单位和宇宏公园盛世均价1.2万元/平方米左右，龙城国际1.1万元/平方米，中央悦城0.95-1.1万元/平方米，招商依山郡约9000元/平方米。

　　虽然定价大多在万元以上，但是受大势影响，龙城楼盘销售冷清，开发商们纷纷推出各项优惠，一般在四五个点以上，真正有诚意购买的还可以更低。此外，部分开发商推出的特价单位已跌破7000元/平方米，如城市风尚推出了6888元/平方米的特价房，龙翔花园三期打出了6666元/平方米起的广告。

　　销售情况：宇宏公园盛世目前只剩下少量尾盘单位，前不久推出了部分特价单位，价格不足9000元/平方米，结果遭到观望已久的购房者抢购，当天售出30多套。

　　历史：2006年，布吉房价6000多元/平方米。2007年3月份，开盘7000多元/平方米。2007年6、7月份普遍达到了1.1-1.2万元/平方米。

　　从2007年下半年到2008年初，市场普遍低迷，开发商开始推出特价房、送装修等一系列措施促进销售，特价房价格一度回到2007年初时的7000多元/平方米水平。随着特价房的消化，目前自住客也普遍能够接受8000-9000元/平方米的价位，尤其是两房、小三房等总价较低的户型尤其受欢迎。

　　从国土房管局统计的交易数据来看，布吉的东方盛世、龙园意境、慢城等楼盘成交都较活跃，目前每个楼盘每周成交都在10多套，基本位于销售排名的前列位置。深圳市坤祥投资副总经理柯学斌认为，8000-9000元/平方米这一价位目前相对于全市来看，是再次回到了价格洼地状态，进一步下探的可能性不大。

　　销售情况：据介绍，从1月份以来，该楼盘成交超过110套单位，回收资金超过8000万元，主要是两房、三房比较好卖，尤其是D栋，目前以基本售罄，成交价格主要在0.85元-1万元/平方米之间。

　　现状：龙华坂田区域目前的主力价位虽然还在1.1-1.2万元/平方米之间徘徊，但成交价已低于万元以下。

　　历史：2007年第一季度，开盘价在9500元/平方米左右；2007年高峰期，楼盘均价达到1.5-1.6万元/平方米。

　　节后的龙华坂田区域频频爆出大冷门，成为深圳楼市的关注焦点。先是龙华的金地梅陇镇三期以低于前期产品5000元/平方米的价格入市，坂田的万科第五园又直降3000多元/平方米。

　　上周末，珠江旭景佳园以7900元/平方米带装修的均价推出300套特价单位，这也是房价调整以来龙华坂田区域出现的最低价格。

　　除了这些大赚眼球的项目之外，一些在售楼盘以特价房做起文章：世纪春城推出30多套9990元/平方米的特价房之后，近期又推出十来套特价单位，价格比之前稍高。

　　销售情况：上周末，珠江旭景佳园二期推出300套特价单位，主力户型包括75平方米的两房和105平方米的三房，均价7900元/平方米。