品牌地产的全国布局之道论坛由新浪网主办，各个受邀嘉宾就主题进行了讨论，主要内容实录如下：

1、如何看待深圳地产开发商在全国拿地的现象？

杨海波：北京、上海、广州、深圳等一线城市的地产开发的饱和决定了开发企业必须走出去，进而才有了各品牌开发企业在全国的布局。

李克克：这是一个非常好的现象。第一，证明了市场非常好，大家都对市场非常有信心。第二，发展商更有长期发展的打算，就必须要考虑到有一定量的土地储备。第三，是对多城市的发展战略对大的集团性企业来说可以很好地分配资源。不至于只局限于某一类城市，开发某一类产品。这证明了行业的发展、企业的发展都进入到了一个新的时期。

戴欣明：从两方面来进行分析。1、政府部门对二三线城市的发展有所政策引导；2、企业为谋求发展，也必须进入内地市场，从国家战略的角度讲，宏观调控是希望整个内地的城市都发展起来。

苏星：中航地产向来是重视这方面的进程，目前在全国布局已经初具规模了，也是企业战略发展的重要决策。中航地产推动的是中航城模式，综合开发住宅、酒店来实现自己的全国布局。

2、如何看待异地开发对资金和拿地的实力要求最高？

戴欣明：土地公关在中国一直是存在的，这个不可避免，但资金是前提要素而非首要因素，个人认为主要在于企业的运营和策划实力。从运营的角度、从策划的角度来解决整个房地产的问题的话，企业会发现新的思路，而不仅仅是把房地产作为一个资金密集型开发过程，如此可摆脱了传统开发模式。相对应的，人才应该获得足够的重视，这是打造地产企业品牌的基础。

3、如何看待企业走向全国过程中可能出现的“水土不服”现象？

李克克：深圳地产企业在内地“水土不服”是迥异于外国企业在中国发展那种“水土不服”。外国企业到了中国之后可能主要是文化上的冲突，但深圳企业布局全国过程中，最可能出现问题的是管理以及企业作风上。

杨海波：这个“水土不服”更多的层面应该是指在当地的规划和设计的前期。还有一些地方性法规、条例的不同，可能会给一些公司带来麻烦。但总体上而言，深圳地产企业“水土不服“并不多，像万科城、万科四季花城在内地都有做。

4、中航地产都市综合体复制到内地城市，内地城市是否能接受？如何实现融合？

杨海波：中航的都市综合体模式力求打造的区域地标，建成之后解决周边的商业环境，同时也会提升周边的住宅档次。只要建筑规划做好，中航的这种模式还是比较受欢迎的。

苏星：中航城模式是在城市的中心区和次中心，作为城市运营商，将商业、物业管理、酒店等多个个品牌企业融入到一个项目中，发挥最大的品牌的效能，形成一完整的产业链。因此在融合上，中航城能够做到做一片、活一片。

5、如何看待资金问题对品牌企业全国布局的影响？

苏星：资金的影响不可忽视，但更重要的是企业的产品能够赢得市场，包括基金、信托产品的青睐。

戴欣明：在任何的情况下，资金只是对那些没有头脑的开发商会有制约作用。

李克克：每一次国家的宏观调控都是一次市场的盘整。对一些违规的、没有开发商进行一些盘整，有一些会受到很大的影响，甚至会出局。品牌发展商整体受影响程度较小，这是因为品牌发展商的研发能力、市场融资的能力比较强。

6、布局全国，企业应当注意那些问题？

杨海波：各个企业有自身的优势和影响力，因此在定位上必须有所差异。比如万科定位全国5%的市场占有率，中航从量上做不可能超过万科，但中航策略上定位在做相对比较成熟的城市商业的运营商，举例说来中航做别墅就要做这种业态下产品的强者，这是基于中航的市场细分战略来考虑的。

李克克：有一个问题需要特别注意，就是虚拟市场的管制问题，第一，对国外的资金投入中国的股市和房市有政策控制；第二，政府相关部门不希望有更多的非地产企业投资股市和房市。对于拿到地的企业他如何运作这块地，是比较关键的。

7、深圳地产企业布局全国，深圳的城市品牌和地产企业的品牌如何结合？如何把品牌转化为销售力？

戴欣明：谈到深圳这个城市品牌，相信很多地产界的人士都有所体会，因为深圳是房地产的龙头、排头兵。很多地产企业到内地发展，是带着无形的资产——深圳这个品牌去的。因此，需要企业从经营地产的角度，来考虑怎么好好地运用并经营深圳这个城市品牌。

苏星：中航在这方面，主要是把三者结合起来。首先我是深圳企业，第二我们是上市公司，第三我们有航空工业的背景，这三者结合发挥最大效应。

李克克：深圳是名牌，这个名牌里面有很多的内涵，但企业仅仅企图依靠这个来推动销售是不够的。“深圳”品牌代表的是先进力和全面的价值，在销售中就要反映这个价值就必须充实企业自身的内涵，从而通过品牌价值和沟通来为销售推力。

杨海波：一个好的品牌发展商，比如万科、中海、金地实质上体现出来的价值在于提供的优质产品。“深圳”的牌子给客户的印象即在于深圳的公司比较专业，是一种信心的支持，反过来企业就必须落实这种信心，提供好的产品，互为印证。像内地一些城市并不缺乏做的比较优秀的企业，深圳的地产发展商只能做的更好，才能实现深圳城市品牌和企业品牌的互动，也才能体现到销售的顺畅上来。

（完）

                                                          （记者 汪志强）